Myrthe de Groot (33) bezit ruim 100 panden – zo rolde ze het vastgoed in

Myrthe de Groot (33) rolde per toeval het vastgoed in. Als leek begon ze een bedrijf dat beleggers helpt succesvol te investeren in onroerend goed. Ook startte ze zelf met beleggen in vastgoed.

Haar geld zit momenteel in honderd panden die genoeg opleveren om niet meer te hoeven werken. En in februari kwam haar boek Koop je Rijk uit, over vermogen opbouwen met vastgoed. 

Op haar 25ste had De Groot helemaal niet het plan om zich met beleggen in vastgoed bezig te houden. Ze werkte bij een uitzendbureau waar ze al snel het plafond had bereikt.

“Ik was operationeel manager en kon alleen nog directeur worden, maar daar had ik geen interesse in. Ik vond dat ik ook wel voor mezelf kon beginnen.”

Daarvoor had ze wel een pand nodig en ze had er één op het oog. “Ik moest in gesprek met de lokale verhuurder en was hartstikke zenuwachtig. Zo’n grote, chique vastgoedeigenaar ziet me aankomen als meisje, dacht ik.”

Maar toen ze binnenkwam, viel het mee. “Ik zag geen marmeren vloeren en geen Victoria’s Secret-modellen die de receptie beheerden. In plaats daarvan was ik hem aan het uitvragen: hoe regel je dit? Heb je personeel voor het verhuren van panden? 

Uiteindelijk ging ze naar huis met een vastgoedbedrijf en niet met een uitzendbureau. Deze verhuurder was haar eerste klant.

Vastgoed is meestal geen corebusiness

Door het contact met de verhuurder realiseerde De Groot zich dat de meeste vastgoedeigenaren van origine iets anders doen.

“Ze zijn niet geboren met een vastgoedportefeuille. Ze hebben geld verdiend met hun bedrijf en hebben een deel in vastgoed gestoken”, legt ze uit. 

Vaak groeit het bedrijf waardoor er voor de ondernemer minder tijd overblijft om zich bezig te houden met andere zaken, zoals de rompslomp rond het vastgoed.

Maar de portefeuille dijt vaak wel uit. “Dat levert meer werk op aan bijvoorbeeld onderhoud, en de boekhouding wordt ingewikkelder”, zegt De Groot.

“Mijn idee was: ik ga mensen zoeken die goed zijn in de verschillende onderdelen van vastgoed: beheerders, klusjesmannen, boekhouders, makelaars, enzovoorts. Zij kunnen onder de vlag van de vastgoedeigenaar werken, zodat die hier geen bedrijf voor hoeft op te richten en geen specialisten in dienst hoeft te nemen.”

Ze pitchte haar idee bij de verhuurder die het “briljant” vond. 

Destijds had ze zelf ook geen kaas gegeten van vastgoed, dus ging ze inderdaad op zoek naar experts.

“Binnen een jaar bestond mijn bedrijf uit 22 man. Ik was non-stop aan het rennen, we bleven maar groeien en op een gegeven moment vond ik het niet meer leuk. We waren een urenfabriekje en als bedrijf niet toekomstbestendig.”

Uit die conclusie is het idee ontstaan om de vastgoeddiensten uit te breiden met het helpen van beleggers bij vastgoedinvesteringen.

“Ik merkte dat er veel startende beleggers waren die met vragen zaten. Ze hadden geen idee waar ze moesten beginnen en de drempel van een vastgoedbedrijf op Zuidas is best groot.”

Dus begon De Groot een jaar of drie geleden informatie te delen.

Online kennis delen over beleggen in vastgoed

“Niet gehinderd door enige kennis begon ik over vastgoed te vertellen vanuit een niet-vastgoedperspectief. Geen 'u' en 'meneer', geen Engelse fancy termen. Onze frisse website en vlogs op Instagram vielen op”, vertelt ze.

De Groot zette ook een online training van 3 uur op over de beginselen van vastgoed. “Daarin leg ik uit: zo werkt het op papier, en zo in de praktijk. De training werd al snel honderden keren verkocht zonder AdWords of andere vormen van reclame.” 

Haar platform Actief biedt nu een lidmaatschap waarmee je toegang krijgt tot een netwerk van 2.500 leden en meer trainingen en masterclasses.

“Leden kunnen met elkaar praten over hoe zij het aanpakken. Als je wilt, krijg je een vastgoedcoach met wie je bijvoorbeeld kunt facetimen tijdens een bezichtiging.”

Los van dienstverlening als het leveren van experts bij het aankopen, verhuren, beheren en het onderhouden van vastgoed, is er dus het kennisplatform.

“Hoe zoek je een goede belegging? Waar let je op? Hoe verhuur je het? Op dat soort vragen kun je antwoorden vinden. Het is heel praktisch: ik wil dit, hoe doe ik dat?”

Hoewel De Groot zich bezighield met vastgoed, had ze er drie jaar geleden zelf nog niet in geïnvesteerd. “Ik voelde een drempel, mijn geld stond veilig op een bankrekening. Maar zolang ik niet in vastgoed zou investeren, bleef ik voorbijgaan aan mijn eigen bedrijfsprincipe.”

Ze besloot de stap toch te zetten. Haar oog viel op een zestal winkelpanden in Emmen. “Ze kostten negen ton, best duur. Ik heb deze kunnen kopen mede omdat ik de leegstaande panden snel kon verhuren. Dit lukte binnen twee maanden, omdat ik inmiddels veel retailers en horeca-ondernemers kende.” 

Er trokken vier afhaalrestaurants in – “van spareribs tot Chinees” – een zonnestudio en een overheidsinstelling. “Met de verhuur creëer je een waardestijging, waarmee je weer nieuw vastgoed kunt kopen. Dat hebben we gedaan.”

Hefboomeffect door gedeeltelijke financiering met leningen

Inmiddels zit haar geld in ruim honderd panden. Ze belegt zowel privé met haar vriend als zakelijk met bijvoorbeeld collega's via een bv.

In een investering gaat zo’n 60 of 70 procent extern geld en 30 of 40 procent eigen vermogen. “Zo maken we gebruik van het hefboomeffect: geld verdienen met geleend geld.”

Van de winst van haar bedrijf én de vastgoedbeleggingen wordt een kwart gereserveerd voor het personeel van haar bedrijf. 

“Het maakt niet uit of je klusjesman of manager bent, iedereen deelt mee. Met het team bepalen we of dat deel van de winst wordt uitgekeerd of opnieuw belegd. Meestal wordt er gekozen voor opnieuw beleggen”, vertelt De Groot. Ook de pensioenvoorziening komt uit de vastgoedbeleggingen.

Winkelpanden in de crisis

Als De Groot zou moeten leven van alleen het rendement op haar vastgoedbeleggingen, dan zou dat prima kunnen. “Ik denk dat we er gemiddeld zo’n 10.000 euro per maand uithalen.”

Momenteel is vooral beleggen in woningen in zwang, maar De Groots portefeuille bestaat vooral uit winkelpanden. 

Is dat niet riskant als je kijkt naar de vorige crisis en de huidige coronacrisis? De detailhandel werd destijds hard geraakt en ook nu zitten winkels in de hoek waar de klappen vallen.

De coronacrisis noemt De Groot heel spannend. “Gelukkig verhuren wij veel afhaalrestaurants. Die kunnen door. De ondernemers die op slot moeten slapen wel slecht", weet ze.

"We geven hen een huurkorting of huurvrij. Om te zorgen dat wij daar dan weer niet failliet aan gaan, vragen we of ze voor een jaar langer willen tekenen. Een langer contract verhoogt de waarde van het pand. Je kunt best wat huur weggeven als de waarde goed zit, maar de lockdown moet niet nog een jaar langer duren.”

Lees meer over vermogen:

• Puck Landewé kan voor haar 40ste met pensioen – deze 5 tips heeft ze voor anderen die sneller financieel onafhankelijk willen worden
• Nieuw vastgoedinitiatief Pebbles wil particuliere beleggers met beperkte inleg laten participeren in verhuurde panden
• Wil jij ook voordat je 40 bent met pensioen? Zo zit het met de haalbaarheid van 4 strategieën van de Fire-beweging